전세 사라지는 서울, 월세 전환 가속화: 전세난 원인·전망·대처법 한눈에 보기

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뉴스는 보지만 해석이 어려웠던 분들을 위해 쉽고 현실적인 투자 관점으로 정리해드립니다.

전세 실종 사건…서울에서 전세가 사라지고 있다
2026년 5월 기준, 서울 아파트 전세 매물은 1만5,403개로 연초 대비 33% 넘게 감소했습니다. 평균 전셋값은 6억 8천만 원으로 역대 최고치를 기록했습니다.

전세 매물, 얼마나 줄었나?
서울을 포함한 수도권에서 전·월세 물건이 빠르게 자취를 감추고 있습니다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면, 서울 아파트 전세 매물은 1만 5,403개로 2023년 집계 이후 최저 수준입니다. 경기와 인천도 전·월세 물건이 각각 35.8% 급감했습니다.
전셋값도 치솟고 있습니다. 2026년 5월 서울 아파트 평균 전세가격은 6억 8천만 원으로 통계 작성 이래 최고 기록을 갈아치웠습니다.  서울 25개 자치구 전역에서 전세가격이 오르고 있으며, 매물이 나오면 하루 이틀 안에 계약이 체결될 정도로 수요 대비 공급이 극도로 부족한 상황입니다.

원인 ① 새 아파트 입주 물량 급감
전·월세 공급의 핵심인 신규 아파트 입주가 크게 줄었습니다. KB부동산에 따르면 서울 아파트 입주 예정 물량은 올해 1만 6,913가구, 내년 1만 6,433가구에 불과합니다. 이는 지난해(3만 5,452가구)의 절반 수준이며, 10년 연평균(3만 7,871가구)과 비교해도 절반에도 못 미칩니다.
경기도 역시 올해와 내년 입주 물량이 10년 평균을 크게 밑돌고 있고, 성남 분당·용인 수지·하남 등 인기 지역은 올해 입주 물량이 사실상 ‘0’인 상태입니다. 새 아파트가 공급될 때 집주인이 세입자를 받으면서 전·월세 시장에 물량이 풀리는 구조인데, 이 공급원 자체가 막혀버린 것입니다.

원인 ② 실거주 의무 강화의 직격탄
규제 강화도 전·월세 매물 감소에 결정적인 영향을 미쳤습니다. 6·27 대책으로 수도권에서 주택담보대출을 받아 집을 사면 6개월 내 입주가 의무화됐고, 10·15 대책으로 서울 전역과 경기 12곳이 토지거래허가구역으로 지정되어 아파트 매수 시 2년 실거주 의무가 부과됐습니다. 규제지역에서 1가구 1주택 양도세 비과세 조건도 ‘보유 2년’에서 ‘거주 2년’으로 강화됐습니다.
매수자 실거주 의무로 전·월세 신규 매물이 줄어들자 세입자들이 이사 대신 기존 집에 눌러앉는 선택을 하고 있습니다. 2026년 3월 서울 아파트 갱신계약 비율은 51.8%까지 치솟았으며, 중랑구(70.5%), 영등포구(62.7%), 강동구(59.9%) 순으로 높게 나타났습니다. 

원인 ③ 비아파트 시장도 대체 기능 상실
아파트 전세가 귀해지면 빌라·연립주택 등 비아파트로 수요가 분산돼야 정상입니다. 하지만 전세 사기 여파로 비아파트 시장이 크게 위축되면서 대체 기능이 사실상 마비됐습니다. 지난해 서울 연립·다세대·다가구주택 준공은 5,063가구에 그쳤습니다. 2022년까지 연간 2만 가구 이상 공급되던 수준과 비교하면 약 83% 급감한 수치입니다.
아파트 전세가격 상승 압박이 빌라 시장으로까지 번지는 풍선효과도 나타나고 있습니다. 2026년 3월 서울 연립·다세대 전셋값 지수는 2022년 11월 이후 최고치를 기록했습니다. 

원인 ④ 임대차 2법의 매물 잠김
2020년 7월 시행된 임대차 2법(계약갱신청구권·전월세상한제)도 전세 공급 감소에 영향을 미쳤습니다. 2025년 기준 전국의 전월세 계약 비중에서 월세가 차지하는 비중은 56.5%로 2020년 38.9% 대비 17.6%포인트 상승했습니다.  전세의 월세화가 빠르게 진행 중입니다.

앞으로 전망은?
한국건설산업연구원은 2026년 서울 전셋값 상승률을 4.7%로 전망했는데, 이는 매매가 상승률 전망치(4.2%)를 웃도는 수치입니다.  전문가들은 전세는 완전히 사라지기보다 학군지 등 일부 핵심 입지에만 남고 나머지는 월세로 빠르게 전환되는 이중 구조로 가게 될 것이라고 내다봤습니다. 
세입자 입장에서는 전세자금대출 활용, 수도권 외곽으로 범위 확대, 반전세·월세 전환 검토, 신규 입주 아파트 직접 접촉, LH·SH 공공임대 신청 등 선택지를 넓혀두는 유연한 대응이 필요한 시점입니다.

서울 전세 시장의 매물 실종은 단순한 수급 불균형이 아닙니다. 새 아파트 공급 절벽, 실거주 의무 강화, 비아파트 공급 붕괴, 임대차 2법의 매물 잠김이라는 4가지 요인이 동시에 맞물린 구조적 문제입니다. 정부의 공급 확대와 제도 보완이 시급하게 필요한 상황입니다.

이글은 뉴스 기사를 참고하여 작성된 공익 목적의 정보성 콘텐츠 입니다