2026년 다주택자 양도세 중과 부활 총정리: 15억 이하 중저가 아파트 풍선효과 집중 분석

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서울 아파트값 전망, 5월 9일 양도세 유예 종료 후 매물 잠김과 전세대란 오나?

2026년 5월 7일 기준 | 한국부동산원·서울시 통계 바탕

요즘 부동산 얘기만 나오면 다들 “5월 9일”을 언급하시더라고요. 주변에서도 “지금 팔아야 하나”, “전세 구하기가 너무 힘들다”는 말이 부쩍 많아졌는데, 오늘은 이 이슈를 한번 제대로 짚어보려고 합니다.

결론부터 말씀드리면, 지금 서울 부동산은 강남권의 거래 절벽과 외곽 지역의 상승세가 동시에 나타나는 꽤 독특한 국면에 놓여 있습니다. 한국부동산원과 서울시 최신 통계를 바탕으로 차근차근 풀어드릴게요.

1. 5월 9일, 도대체 무슨 날이길래?
혹시 양도세 중과라는 말 들어보셨나요? 쉽게 말해 다주택자가 집을 팔 때 세금을 훨씬 많이 내야 하는 제도인데요. 2022년부터 이걸 한시적으로 면제해줬거든요. 그 유예 기간이 바로 이번 5월 9일에 끝납니다.

그럼 그 이후에 얼마나 세금을 내야 하냐고요? 조정대상지역, 그러니까 강남, 서초, 송파, 용산 같은 곳에서 집을 팔면 기본세율에 2주택자는 20%p, 3주택 이상은 30%p가 추가됩니다. 지방소득세까지 합치면 최고 세율이 82.5%에 달합니다. 집을 팔아서 번 돈의 대부분을 세금으로 내야 한다는 얘기죠.

그런데 여기서 정부가 막판에 카드를 하나 꺼냈습니다. 5월 9일까지 토지거래허가 신청만 해놓으면 중과세를 피할 수 있도록 기준을 완화해준 겁니다. 계약이나 잔금은 나중에 처리해도 되니까, 사실상 “오늘까지 서류만 내면 세금 혜택 준다”는 셈이죠. “지금 안 팔면 세금으로 다 나간다”는 공포가 시장을 움직이고 있는 게 지금 상황입니다.

2. 숫자로 보면 더 놀랍습니다
통계를 보시면 시장의 긴박함이 바로 느껴지실 거예요.
올해 3월 서울에서 토지거래허가 신청이 7,653건 접수됐습니다. 전달이 4,509건이었으니까 한 달 만에 70%가 급증한 거고, 역대 최대치입니다. 다주택자들이 얼마나 서두르고 있는지 잘 보여주는 숫자죠.

그러면서도 서울 아파트값은 주간 기준 0.15% 상승, 6주 연속으로 0.1%대 오름세를 유지하고 있습니다. 전셋값은 더 가파릅니다. 0.23% 올라 6년 6개월 만에 가장 큰 폭으로 뛰었어요. 그리고 흥미로운 건 거래의 87%가 15억 이하 구간에서 이루어지고 있다는 점인데, 이게 왜 중요한지는 다음 섹션에서 설명드릴게요.

3. 강남은 꽁꽁, 외곽은 활활
아마 이게 제일 의아하실 수 있어요. 강남은 규제로 묶였는데 왜 서울 집값은 오르냐는 거죠.

실상을 보면 강남 3구와 용산은 거래가 사실상 멈췄습니다. 서초구 -97%, 강남구 -95%로 거래량이 거의 사라진 수준입니다. 토지거래허가제로 갭투자가 막히고 실거주 의무까지 생기니까 선뜻 사려는 사람이 없는 거죠.

그런데 그 수요가 어디로 갔냐 하면, 바로 외곽 중저가 지역입니다. 강북구가 +0.27%, 강서구 +0.24%, 동대문구, 성북구, 서대문구가 각각 +0.20% 올랐습니다. 아까 말씀드린 거래의 87%가 15억 이하라는 숫자가 여기서 연결됩니다. 대출 규제 기준선인 15억에 수요가 몰리면서 그 아래 가격대 아파트들이 줄줄이 키를 맞추는 흐름이 나타나고 있는 겁니다.

4. 5월 9일 이후, 진짜 문제는 지금부터입니다
막차가 떠나고 나면 어떻게 될까요. 전문가들이 가장 걱정하는 건 세 가지입니다.

첫 번째는 매물 잠김입니다. 급매물이 소진된 후에는 다주택자들이 높은 세금 부담 때문에 오히려 버티기에 들어갈 가능성이 높습니다. 실제로 서울 아파트 매물은 이미 7만 건 아래로 떨어졌어요. 팔려는 사람이 없으니 가격이 떨어지기 어려운 구조가 되는 거죠.

두 번째는 전세 문제입니다. 토지거래허가구역에서는 집주인이 직접 살아야 하기 때문에 전세 매물이 크게 줄었습니다. 전세가 사라지니 월세로 전환되는 속도가 빨라지고, 남은 전세 물량에 수요가 몰리면서 전셋값이 폭등하는 악순환이 이어지고 있습니다.

세 번째는 심리적 요인입니다. “앞으로 더 오를 것 같다”는 기대감이 퍼지면 실수요자들도 서두르게 됩니다. 여기에 하반기 금리 인하 기대감까지 겹치면 가격이 한 번 더 들썩일 수 있다는 우려가 나오고 있습니다.

마치며, 그래서 우리는 어떻게 해야 할까요?
솔직히 말씀드리면 지금 시장은 단순히 집값이 오르내리는 문제가 아닙니다. 세금 제도가 바뀌면서 파는 사람도, 사는 사람도, 세 들어 사는 사람도 모두 영향을 받는 구조적인 변화가 일어나고 있는 겁니다.

무주택 실수요자라면 15억 이하 중저가 지역의 키 맞추기가 마무리되기 전에 입지를 선점하는 게 유리할 수 있습니다. 다주택자라면 5월 9일 이후 보유세 부담과 매도 타이밍을 냉정하게 다시 계산해봐야 할 시점입니다.

변동성이 큰 장세인 만큼, 한 가지 정보만 믿지 마시고 실시간 데이터를 꾸준히 챙겨보시길 권해드립니다. 여러분이 보시는 우리 동네 분위기는 어떤가요?