서울 토허구역 세입자 낀 집 이제 살 수 있다? 토지거래허가구역 실거주 의무 유예 확대 총정리

안녕하세요 kwony 입니다
오늘 발표 나오자마자 부동산 커뮤니티 반응이 꽤 뜨거웠어요. “드디어 풀렸다”는 말도 있고, “아직 멀었다”는 말도 있고. 오늘은 2026년 5월 12일 국토교통부가 발표한 토지거래허가구역(이하 토허제) 실거주 의무 유예 확대 정책을 하나하나 뜯어보겠습니다. 제가 직접 발표 자료랑 언론 브리핑 내용을 다 확인했으니, 헷갈리는 부분은 여기서 정리하고 가세요.

이번 정책, 핵심이 뭔가요?

기존에 토허구역에서 집을 사면 허가 후 4개월 안에 무조건 직접 입주해야 했어요. 전세 낀 집은 세입자가 버티고 있으면 사실상 거래가 불가능했죠.
그런데 이번에 정부가 이 규정을 손봤습니다. 발표일인 5월 12일 기준으로 이미 임대차계약이 체결돼 세입자가 살고 있는 주택에 한해서, 매수자가 기존 세입자 계약이 끝날 때까지 입주를 미룰 수 있게 된 거예요. 한마디로 ‘세 낀 집’도 이제 살 수 있게 됐다는 이야기입니다.
기존에는 일부 다주택자 매도 물건에만 이 유예 혜택이 적용됐는데, 이번에 비거주 1주택자를 포함한 세입자 있는 주택 전체로 대상이 확 넓어진 겁니다. 다주택자냐 아니냐에 따라 혜택이 달라진다는 형평성 지적이 계속 나왔거든요.

정확히 누가, 어떤 집을 살 수 있나요?

조건이 꽤 타이트하게 걸려 있어서 꼼꼼히 확인하셔야 해요.

매수자 조건
발표일인 5월 12일 기준으로 계속 무주택 상태를 유지하고 있어야 합니다. 여기서 많이들 헷갈리시는 부분이 있는데요. 오늘 발표를 보고 내 집을 팔아서 무주택자가 된 뒤 이 혜택을 받겠다고 생각하셨다면, 안 됩니다. 발표일 이후에 주택을 처분해서 무주택자가 된 경우는 적용 대상에서 제외돼요. 발표일 당일부터 쭉 무주택이어야 한다는 뜻입니다.

대상 주택 조건
5월 12일 발표일 현재 이미 임대 중이거나 전세권이 설정된 주택이어야 합니다. 오늘 이후에 새로 세입자를 들이고 전세 낀 구조를 만드는 건 해당이 안 됩니다.
신청 기한
2026년 12월 31일까지 토지거래허가를 신청한 건에 한해서만 적용됩니다. 연말까지만 운영되는 한시 조치예요.

그럼 산 다음에 언제까지 들어가야 하나요?

실거주 의무 자체가 없어진 건 아닙니다. 유예된 것뿐이에요. 세입자 계약이 끝나는 시점에 맞춰 입주를 해야 하고, 어떤 경우든 늦어도 2028년 5월 11일까지는 반드시 입주 완료를 해야 해요. 그 이후로 2년간 실거주 의무도 그대로 이행해야 합니다.

왜 갑자기 이 정책을 내놓은 걸까요?

두 가지 배경이 크게 작용했습니다.
첫째로, 서울 아파트 매물이 급격하게 줄었어요. 5월 9일에 6만 8,495건이었던 서울 아파트 매물이 5월 12일에는 6만 3,985건으로, 단 3일 만에 4,500건 넘게 빠졌거든요. 시장이 그냥 굳어버리는 모양새였죠.
둘째로, 5월 10일부터 다주택자 양도소득세 중과가 재개됐습니다. 3주택자 기준 세율이 최대 82.5%까지 올라가면서 팔고 싶어도 못 파는 집주인들이 생긴 거예요. 세입자가 있으면 토허구역에서는 팔 수도 없었으니, 매물 잠김이 심해질 수밖에 없었습니다. 정부가 이 두 가지 문제를 동시에 해소하려고 내놓은 카드가 이번 조치입니다.

자금 조달, 어떻게 봐야 할까요?

여기서 제일 중요한 부분입니다. 실제로 이 정책을 활용하려는 분들이 가장 눈여겨봐야 할 대목이에요.
토허구역 주택 매수 시 LTV는 40%가 적용됩니다. 예를 들어 12억짜리 집에 7억 전세가 끼어 있다면, LTV 40% 한도는 4억 8,000만 원인데 전세가가 이미 7억이에요. 전세보증금이 대출 한도를 초과하니까 주담대가 나오질 않습니다. 결국 매수 자금 5억 원은 본인이 현금으로 들고 있어야 한다는 얘기예요.
거기다 나중에 세입자가 나갈 때 전세 보증금 7억을 돌려줘야 하는데, 그때 생활안정자금 대출은 1억 원으로 제한되어 있습니다. 나머지 6억은 본인 자금이 있어야 해결이 돼요. 국토부 관계자도 브리핑에서 “자본 여력이 있는 분들이 실수요 차원에서 구입하는 게 맞다”고 직접 언급했을 정도입니다. 자금 계획 없이 덜컥 계약했다가 세입자 퇴거 시 전세금 반환을 못 하면 분쟁이 생길 수 있으니 꼭 주의하셔야 해요.

시장 반응은 어떤가요?

전문가들 의견이 갈립니다.
긍정적인 쪽에서는, 세입자 때문에 팔지 못하고 있던 비거주 1주택자나 일시적 2주택자들의 매물이 시장으로 나올 수 있다는 기대감을 이야기해요. 거래가 아예 막혀버리는 상황은 피할 수 있을 거라는 거죠.
반면에 냉정하게 보는 시각도 있습니다. 매수자가 무주택자로 제한되고, 대출 규제는 그대로인 데다, 전세 보증금 반환 자금까지 자기 돈으로 해결해야 하니 실제로 이 조건을 다 갖춘 사람이 얼마나 되겠냐는 거예요. 특히 잠실, 대치, 삼성, 청담처럼 전세가가 이미 높은 강남 핵심지에서는 매수 가능한 무주택자 풀 자체가 제한적이라는 분석이 나옵니다.
전세 시장에 대한 우려도 있어요. 무주택자들이 전세 대신 직접 매수로 돌아서면 시중의 전세 매물이 줄어들 수 있다는 점도 지켜봐야 할 부분입니다.

실수요자라면 꼭 확인하세요

정리해드리면, 이번 조치는 강남권 진입을 꿈꾸는 무주택 실수요자에게 기회가 생긴 건 맞습니다. 세 낀 집을 살 수 있는 길이 열렸으니까요. 하지만 자금 여력이 충분한지를 먼저 확인하는 게 순서입니다. 전세 보증금 반환 능력까지 계산해서 실수요로 접근하는 게 맞고, 시행령 개정이 이달 말 완료되는 만큼 정확한 신청 일정은 국토교통부 공식 발표를 다시 한 번 체크하시길 권해드립니다.

이 글은 2026년 5월 12일 국토교통부 발표 및 관련 언론 브리핑을 바탕으로 작성되었습니다. 실제 거래 전 전문가 상담을 받으시기 바랍니다.​​​​​​​​​​​​​​​​